2015年，孫女士在高新園區某小區購買了一套房屋，全額付款后實際入住。隨后，開發商為獲得3億元貸款，在孫女士不知情的情況下，將包括孫女士所購房屋在內61套房屋抵押給銀行。孫女士入住十余年卻始終未能辦理產權證，還被銀行訴至法院，要求拍賣其房屋。近日，大連市中級人民法院審結此案，依據“居住權優先于抵押權”的法律原則，判決保護購房者孫女士的合法權益，駁回了銀行要求繼續拍賣該房屋的訴訟請求。
開發商抵押已售房，產業主面臨拍賣風險
孫女士看中了高新園區一小區的房子，于是在2015年7月7日，孫女士在開發商售樓處簽訂了《商品房買賣合同》，交納了全部購房款127萬余元。開發商為孫女士開具了不動產銷售電子發票，并將商品房交付給孫女士占有、使用至今。
2016年12月，開發商向一家銀行貸款3億元，并用其開發的61套商品房（包括出售給孫女士的房屋）作抵押。借款后，開發商無力償還貸款，被銀行起訴至大連市中級人民法院。大連市中級人民法院判決開發商償還銀行貸款3億元并承擔利息，同時確認銀行對抵押登記的61套房屋享有抵押權，有權就折價、拍賣或變賣該房屋所得價款在判決確定的債務范圍內優先受償。法院判決后，開發商拒不履行，銀行向大連市中級人民法院申請強制執行。2024年12月18日，大連市中級人民法院查封了包括孫女士房屋在內的小區61套房屋，并上門張貼《公告》，決定拍賣業主們購買的房子，以所得價款在判決確定的債務范圍內優先受償。
業主提出執行異議，法院中止房屋拍賣
看到自己家門上張貼了大連市中級人民法院的拍賣《公告》，孫女士和業主們都慌了。大家委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師向大連市中級人民法院提出執行異議。經審查，孫女士在法院查封前已與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，交納了全部購房款，且開發商已將涉案房屋交付給孫女士占有、使用至今。今年5月，大連市中級人民法院裁定中止對孫女士房屋的拍賣。
銀行不服，向大連市中級人民法院提起訴訟，要求判決準許繼續拍賣孫女士購買的商品房。大連市中級人民法院公開開庭審理了本案。北京市盈科（大連）律師事務所的王金海、馬銘澤律師代理孫女士出庭應訴。孫女士一方主張，對于開發商將涉案房屋抵押給銀行貸款的事實，自己并不知情。銀行稱，其在2016年向開發商發放貸款前，已對小區61套房屋辦理了抵押權登記，依法對孫女士購買的案涉房屋享有合法抵押權，該權利已由生效法律文書確認。依照相關規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，法院對案外人提出的排除執行異議不應支持。
法院判決：符合三要件，居住權優先
王金海律師指出，依照《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）查封前，案外人已與房地產開發企業等簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結前已將剩余價款交付人民法院執行；（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。”
法院經審理查明，孫女士作為商品房消費者，符合上述規定三項條件。根據案件事實，銀行雖依據生效判決對案涉房屋享有抵押權，且大連市中級人民法院查封了案涉房屋，但孫女士與開發商簽訂商品房買賣合同的時間早于法院查封時間，開發商確認孫女士已交付全部房款并向其開具全款《銷售不動產統一發票》。涉案房屋為孫女士唯一生活用房。依照法律規定，居住權優先于抵押權，孫女士有權對抗銀行的查封和拍賣。
大連市中級人民法院采納了王金海律師的代理意見。今年12月12日，大連市中級人民法院作出判決，駁回銀行的訴訟請求，解除對孫女士購買房屋的查封。案件受理費16230元由銀行承擔。
律師解讀：權利優先順序成為關鍵
馬銘澤律師表示，居住權和抵押權都是《民法典》中規定的物權類型，但性質不同。居住權是用益物權，保障特定人對房屋的占有、使用權，以滿足生活居住需要；抵押權是擔保物權，保障債權人在債務人不履行債務時，能就抵押財產優先受償。當兩者存在于同一房產上并發生沖突（如房產被拍賣）時，權利優先順序成為關鍵。
根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，如果購房者同時滿足“所購商品房系用于居住；在案涉房屋所在地無其他用于居住的房屋；已支付全部價款，或在一審法庭辯論終結前付清余款”這三個條件，其權利可以排除抵押權人的強制執行。
半島晨報、39度視頻首席記者佟亮
