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我是馬江博，關(guān)注我，看清趨勢(shì)與財(cái)富。
時(shí)代在拋棄高層住宅
最近，成都市公共資源交易服務(wù)中心掛出一則涉及四個(gè)地塊的拍地公告，在“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”一欄，明確出現(xiàn)了對(duì)于建筑物高度的限制要求：有兩宗宅地的要求均是建筑高度不超過(guò)80米，另一宗為不超過(guò)60米，還有一宗要求不超過(guò)54米。
限制住宅高度，本屬正常。但在近期，多地密集出臺(tái)限高政策，已經(jīng)成為房地產(chǎn)新趨勢(shì)：河南省鄭州市明確新建住宅用地建筑高度應(yīng)小于80米，容積率不超過(guò)2.5；江蘇省要求一般不得新建100米以上住宅項(xiàng)目，100萬(wàn)人口以下城市嚴(yán)格限制新建80米以上住宅；深圳市規(guī)定新建住宅項(xiàng)目建筑高度原則上不得超過(guò)80米（約26層），容積率不超過(guò)3.1。
為什么高層住宅從房地產(chǎn)的頂流突然就被拋棄？有人說(shuō)是因?yàn)樽罱l(fā)生的火災(zāi)，有人說(shuō)是因?yàn)槭孢m性太低，但實(shí)際上，最根本的原因在于時(shí)代變化。
明確一個(gè)事實(shí)：自2024年下半年以來(lái)，樓市受降首付、降按揭利率、放松限購(gòu)等一系列房地產(chǎn)政策影響，開(kāi)始回暖，但高層住宅滯銷(xiāo)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，而在2025年高層住宅滯銷(xiāo)在全國(guó)主要城市普遍存在，甚至成為行業(yè)共識(shí)。
曾經(jīng)負(fù)責(zé)房產(chǎn)市場(chǎng)走量重任的高層住宅跌落神壇，原因非常復(fù)雜，最顯而易見(jiàn)的原因就包括人口密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等問(wèn)題。
從歷史上，中國(guó)的多層和高層住宅大規(guī)模出現(xiàn)是在2000年之后，當(dāng)時(shí)背景是：人口紅利加速釋放、城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)、大量適齡勞動(dòng)力進(jìn)城，房屋需求一再高漲。這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)需要高周轉(zhuǎn)、高效率，高層住宅憑借容納人口數(shù)量、占地空間、價(jià)格成本等優(yōu)勢(shì)，一度是各大城市的主流產(chǎn)品，并一直持續(xù)到疫情之前。特別是2008年后，4萬(wàn)億基建大放水下，全國(guó)新城建設(shè)如火如荼。
但高層住宅賣(mài)不出去的問(wèn)題，其實(shí)也在于人口。自2020年疫情后，中國(guó)人口形勢(shì)突變，到2024年已經(jīng)連續(xù)三年人口負(fù)增長(zhǎng)，減少人口超過(guò)400萬(wàn)。
人口下降，高層住宅需求自然減少。而另一方面，全國(guó)住宅建筑的供給在過(guò)去20年里狂飆突進(jìn)，甚至庫(kù)存還沒(méi)消化完成。截至2025年1月末，全國(guó)重點(diǎn)50城新建商品住宅狹義庫(kù)存高達(dá)31093萬(wàn)平方米，而在城市角度來(lái)看，長(zhǎng)春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個(gè)月。
需求少，供給多，再加上房?jī)r(jià)由于之前的下行通道處于低位，自然讓購(gòu)房者有了選擇更有生活質(zhì)量的大戶(hù)型、低樓層住宅。
而且，從設(shè)計(jì)上來(lái)看，高層住宅自身就有缺陷。始于2000年前后的高層住宅建設(shè)潮中，其電梯、供水、電路系統(tǒng)都面臨設(shè)計(jì)壽命耗盡或進(jìn)入問(wèn)題暴露期，為了應(yīng)對(duì)高層建筑隱患，國(guó)家甚至已經(jīng)在上海、北京、廣州、深圳等?22 城進(jìn)行住房體檢試點(diǎn)。更讓人關(guān)注的是，近期高層住宅火災(zāi)頻發(fā)，傷亡觸目驚心，關(guān)于施救問(wèn)題，有專(zhuān)家表示，由于高度限制，主流消防云梯最高52米（只有約17層），高層火災(zāi)施救存在技術(shù)性難度，而100米以上建筑疏散至地面需30分鐘以上，中間發(fā)生擠壓踩踏，甚至煙霧窒息的幾率很高。
因此，人口下滑帶來(lái)的購(gòu)房需求萎縮，對(duì)高層住宅產(chǎn)生了一系列影響：需求端，房?jī)r(jià)下行讓購(gòu)房者有了品質(zhì)更高的住房可以選擇，同時(shí)火災(zāi)等突發(fā)事件讓公眾認(rèn)識(shí)到高層住宅幾乎不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，而政策端，2021年，住建部等15部門(mén)就已經(jīng)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見(jiàn)》，要求縣城新建住宅應(yīng)以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比不低于70%，住宅建筑最高不超過(guò)18層（約54米）。而在今年，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布、今年5月1日起實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已經(jīng)又明確了高度控制最大值，明確高層住宅最高只列至18-26層，最大容積率僅為3.1，住宅建筑高度控制最大值為80米。
時(shí)代在變，需求在變，政策在變。
我是馬江博，大變局時(shí)代，關(guān)注我，看懂趨勢(shì)，看到財(cái)富。
