11月鄭州的二手房掛牌價，簡直太瘋狂了！來到本年度最高水平11736元/㎡。
但市場似乎不買賬，從11月實際的成交價來看，僅為8139元/㎡，與上個月基本持平。
這種矛盾的市場表現背后，是成交客群的悄然變化：上月成交以剛需和小額投資者為主，他們追求的不僅是居住功能，更是低門檻入場，從而拉低了整體成交價。
這一點從11月的成交房齡可以更直觀看出，30年房齡以上成交占比大幅上漲至11.14%，來到今年下半年最高水平。
這恰恰符合剛需（預算不多）、投資（追求租賃回報率）的需求特征。
從成交環線來看，二至三環為成交主力，占比超30%，其次是三環至四環之間占比約20%。
從成交占比的增幅來看，三環以內增幅最大，增加2%，而五環外成交占比下降最為明顯，降幅2%。
從城區分布來看，三環內增長最明顯的區域為金水區、鄭東新區。
趨勢很清晰，鄭州二手房成交正在回歸三環主城。
我整理了11月二手房成交TOP30小區：金水區占了5個、東區占了3個、高新區2個、二七區2個、惠濟區1個、經開區4個、管城區2個、中原區5個，其他遠郊如滎陽、新鄭、中牟、港區等一共占了6個。
具體如圖，如果你想獲取，可以掃碼找我要一份高清版原圖，對比對比成交單價，可以給你買房做一個參考。
除此之外，還有幾點想聊聊——
一、賣得最好的小區：
正弘數碼公寓再次穩坐成交榜首，這已經是該小區連續五年保持這一位置。
11月，正弘數碼公寓的帶看量達到驚人的2002組，意味著平均每天至少有67組客戶實地看房。
該小區的主要吸引力在于三個支撐點：省實驗中學總校的頂級學區資源、低總價上車的可能性以及周邊成熟的生活配套。
令人意外的是，11月正弘數碼公寓的成交單價為18723元/平方米，而小區目前掛牌均價為17669元/平方米，成為少見的成交價高于掛牌價的小區。
二、單價最低的小區：
經開區第八大街的長盛廣場以3984元/平方米的成交單價，成為單價最低的小區。
成交套均面積63.2平方米，套均總價25.2萬元，相當于首付僅需4萬元，按照商貸3%的利率計算，月供僅為885元，而目前該小區66平方米的一室一廳租金約為1500元/月，租金回報率超過7%。
該小區東側一路之隔就是富士康廠區，因此被視為“富士康宿舍樓”。同時，小區向北不遠過了隴海高架就是鄭東新區，也吸引了一部分在東區工作的打工族。
三、逆勢上漲的小區：
旭日龍園11月的平均成交單價是9381元/㎡，對比10月9058元/㎡，小幅上漲。在外前推，8月的成交均價在8545元/㎡，顯示出一路上漲的趨勢。
旭日龍園的熱賣邏輯有點類似于正弘數碼公寓，是很多低預算家庭在東區獲取優質學區的跳板。
劃片一路之隔的康平路小學和96中，屬于東區一梯隊學校組合。
加上樓下就是地鐵三號線東周站，出行便利。
“優質學區+低門檻+配套成熟”的組合，使其成為許多想在東區置業的剛需家庭的選擇。
......
整體來看，11月鄭州二手房市場呈現出幾個明顯趨勢：
首先是核心區域價值回歸。三環內特別是金水區和鄭東新區，憑借其成熟的配套和資源優勢，成為市場焦點。
其次是學區價值持續堅挺。帶有優質學區資源的小區無論房齡長短、品質如何，都能保持較高的市場熱度。
還有就是老舊小區“翻紅”。30年以上房齡的房產成交占比大幅提升，一定程度上說明了市場對位置和總價的敏感度超過房齡。
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