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在當前物業管理行業，物業費標準調整往往敏感而艱難，尤其對于已交付一段時間的項目，“漲價”更是難上加難。然而，在上海楊浦區的海珀璞暉小區，濱江物業在維持與前物業一致的收費標準下，2025年度業主綜合滿意度高達94.23分，更實現了物業費的“逆勢”上調。小區也被所在社區居委會推薦參選上?！懊利惣覉@小區”。
這一看似“不可能”的任務背后，是一場基于價值重塑與信任重建的系統性服務升級。濱江物業究竟做對了什么？其模式能否為行業提供可復制的范本？
案例檔案
小區名稱：海珀璞暉(核準地名：新江灣名?。?
項目位置：上海市楊浦區新江灣城板塊
交付時間：2014年
戶數規模：6幢9個樓號，408戶
濱江物業管理介入時間：2024.12
物業費：住宅4.8元/㎡，即將提升0.9元/㎡
一
破局：從“被動響應”到“主動服務”，如何重建溝通信任？
接手初期，海珀璞暉面臨的首要挑戰是業主長期積累的不信任感。溝通渠道單一、問題響應遲緩是癥結所在。
濱江物業的破局之道，是構建了一套?“毛細血管”式的深度溝通機制。建立了“一棟一管家、一樓一業主群”的精準對接體系是基礎，此外更將服務姿態從“等問題上門”轉變為 “上門找問題”。管家每日巡樓、巡園，主動發現并處理問題超800處，將大量隱患消除于未然。針對獨居老人、殘障人士等特殊業主建立專屬關懷檔案，定期問候協助報修、陪同就醫等暖心服務。
護送高齡業主緊急就醫
養老院看望老人
同時，通過“月度項目經理接待日”與線上平臺，確保業主的每一條意見都能得到及時響應，并做到“24小時內關閉或提供解決方案”。
經理接待日
信任的建立始于溝通。濱江物業通過?“精準化觸點+主動式巡檢+閉環化反饋”的三位一體模式，打破了傳統物業與業主之間的信息壁壘與情感隔閡，為后續所有服務升級奠定基礎。
二
攻堅：“質的飛躍”如何體現在業主每日可見的細節中？
物業服務的價值，最終要落在業主看得見、摸得著的日常體驗上。濱江物業深諳此道，一年間針對保潔、綠化、設施維護等基礎服務發起了一場?“細節革命”。
01
保潔
從前物業“每日1次”的粗放清潔，升級為“隨臟隨清”的網格化精細作業。對連廊頂棚、燈罩內部等長期被忽視的衛生死角進行深度攻堅，并維持每月1次全域除塵、專人專項清理，清潔覆蓋率100% 。
衛生死角、隱蔽部位保潔提升
02
綠化
建立起“按季調整、按需供給”的科學養護方案，實現“四季有花”的景觀效果。一年來，補充草坪超1700平方米，補種南天竹、茶梅、繡球、黃金菊等灌木，打造兩處精品花境，通過有效的日常養護，灌木成活率高達95%，開花繁茂。
花境提升打造
03
設施提升和維修響應
對癱瘓的門禁系統、破損的電梯內飾、昏暗的公共照明進行全面翻新。對小區的重要設施設備建立“每日巡檢+季度維保”機制；組建專職維修團隊，大大縮短“業主報修-管家對接-維修-復查”閉環時間。
電梯轎廂改造
設施設備維護提升
地庫照明提升
基礎服務的提升，關鍵在于?“標準化、精細化、常態化”。濱江物業通過制定遠高于行業平均水平的作業標準，并將維護工作從“應急搶險”模式轉變為 “預防性維護”模式，確保了服務品質的長期穩定。
三
升維：社區安全如何從“形同虛設”到“智慧可感”？
安全是業主安居的底線。濱江物業通過?“人防+技防”的雙重升級，構建了全維度的安全防護網。
在硬件上，升級小區的人臉識別設備、進行防尾隨改造。管理上實行“嚴格登記+雙重核實”制度，對各類外來人員、外來車輛進行精準管理，從源頭杜絕安全隱患。秩序團隊實行24小時輪班巡查，對地下車庫、樓道、消防通道等重點區域加密巡查頻次，及時排查安全隱患。
出入口人臉識別及防尾隨提升
針對機械車位這一管理難點，不僅增配持證專業人員，更通過數據分析優化調度流程，顯著提升了高峰期的通行效率。
訪客登記+雙控核實
機械車位持證人員管理
現代社區的安全管理，必須超越簡單的“站崗值守”。濱江物業的模式展示了如何通過?“流程再造與技術應用相結合”，將安全管理滲透到每一個環節，實現從“被動應對”到 “主動防控”的升維。
四
共創：物業服務如何超越“管理”，成為社區溫度的“營造者”？
服務的更高境界，是滿足業主的精神需求。濱江物業將社區文化活動系統化、常態化，精準對接不同業主需求，全年舉辦超15場活動，累計參與超1200人次，極大增強了鄰里互動與社區歸屬感。
同時，公開透明的財務公示，讓業主清晰看到“錢從哪里來，花到哪里去”，特別是公共收益反哺本小區設施升級，真正實現了?“取之于業主，用之于小區”，奠定了良性循環的信任基礎。
通過文化活動連接情感，通過財務透明強化互信，從而與業主結成“價值共同體”，這是能夠獲得業主支持進行價格調整的深層原因。
溢價源于可感知的服務兌現
海珀璞暉項目的案例表明，物業費的“逆勢上漲”，其核心密碼在于物業服務企業能否為業主創造超越價格的可感知價值。濱江物業通過系統性、精細化、有溫度的服務升級，最終贏得了業主的認可。
在競爭日益激烈的市場環境中，唯有回歸服務本質，通過專業化運營、人性化溝通和透明化治理，真正為資產保值增值、為生活品質賦能，物業企業才能建立核心優勢，實現可持續的健康發展。
物業報告下載（電腦端復制鏈接）
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