文|潘永堂
1拿地雙雄：中海+邦泰
這2年，全國拿地被業內公認最猛的有2家。
其一，央企是中海，是央企拿地冠軍；
其二、民企是邦泰，是民企拿地冠軍。
看中海，中海是連續兩年“行業拿地王”，當然也是央企“拿地王”。
2024年權益拿地額697億，行業第一，超過第二名保利約100億；而今年2025年1~11月權益拿地額870億，依舊行業第一，同時超保利、華潤置地300多億，堪稱“斷層領先”、“一枝獨秀”。
看邦泰，妥妥的民企大黑馬。
今年前11月銷售282億，同比大增90%，這是罕見的銷售暴增。
與之對應的是，邦泰拿地2025年晉級為“民企一哥”。
比如2024年權益拿地額117億，民企第二，僅次于濱江；拿地面積209萬平米，也是民企第二。但在2025年1~11月，邦泰權益拿地額90億，民企第二；但權益拿地面積200萬平米，晉級為民企第一。事實上，不僅僅是前11月，在2025年多個時段，邦泰拿地面積始終穩居民企第一。
妥妥的2025?年新晉“民企拿地王”。
同為各自派別的拿地王，中海和邦泰2家拿地王的拿地策略卻高度分化。
整體表現出“中海向左、邦泰向右”的格局。
今天老潘來為大家簡單聊聊。
2
拿地雙雄各有各的戰場和玩法
同樣是拿地一哥，版圖與勢力范圍卻幾乎不重疊！
兩個拿地王，錯位發展了！
即央企中海在核心一二線城市的核心地段頻頻出手，而民企邦泰則在中西部二、三線新區或是高潛力板塊持續深耕。
等于說同樣一片藍天下，中海與邦泰，城市能級偏好不一樣，區域偏好也不一樣，各有各的味口！
1，中海“三步走”
深入觀察中海近幾年拿地策略之變，老潘覺的可以“三步走”簡單總結。
即從早期“三個主流”到“一線城市拿地有限公司”再到“點狀供求關系”三步走。
第一步：最早就是中海掌舵人顏建國提出的“三個主流”，即“主流城市、主流地段、主流產品”戰略，這個戰略在2021年到2023年行業下行期市場回歸是超級有效的。
第二步：隨著21年這輪調整期繼續下行，2024年中海調整為“一線城市拿地王”，在本身就是行業拿地王同時，中海在2024?年一線城市拿地占比迅猛拉升到?73.5%，當然這也帶來上海單城700億的銷售兌現。
第三步：隨著行業下行，10多家頭部央國企還在活躍拿地，但他們與中海一樣，拿地策略都聚焦一二線核心地段，這種同質化戰略也導致“一線城市”拿地過熱，溢價率高企，比如中海北京等重倉城市項目去化率開始下滑（據說石景山項目不足50%，部分項目甚至出現虧損）。
作為一線城市拿地王，中海也觀察到二線城市今年供地質量提升和微觀板塊改善需求正在累計，因此，中海2025年不再單單“執念”重倉一線城市，而開始采取“一線+強二線“并重，且采取“點狀拿地”策略。
比如2025年，中海除了對北京、上海、深圳持續重倉的同時，也開始針對濟南、青島、杭州、成都等強二線城市全面布局，整個2025?年上半年二線城市占比提升至?69%。
應該說，在行業下行和城市周期輪動結構性機會下，中海從24年重倉一線進化為2025年的分散布局。即2025年形成了"北上深?+?濟南青島?+?杭州成都?+?其他強二線"?的跨區域多點均衡布局，避免了重倉單一區域的風險。
2，邦泰：錯位發展+深耕領先+產品領先，成為西南TOP1
邦泰過去多年在四川，這幾年雖然是全國開花，但核心還是“聚焦中西部+與主流央國企錯位”的拿地深耕策略。
其一，錯位發展。
即以中海、華潤、保利、綠城為代表的頭部10強房企大多聚焦于一二線核心城市，其實90%都聚焦在中國10個最強城市。而邦泰
約70%拿地主攻中西部多個省會二線城市（成都、重慶、昆明、南寧、西安、南昌、武漢）和少數三四線城市（四川德陽、山西忻州、安徽蕪湖）。
邦泰這些中西部區域與頭部10強為代表的中國拿地主力軍陣營的北上廣深和部分東部強二線形成了“錯位發展”。
說的通俗點，中國第一梯隊即最肥沃最安全的城市被頭部10強們瘋搶了，而被頭部忽略或資源無法全覆蓋的中國第二梯隊即中西部強二線和普通二線城市則被來自四川的邦泰4小時高鐵圈給覆蓋且“閃電連環拿地覆蓋”了。
經統計，多個中西部二線城市，邦泰在當地市占率幾乎都是TOP3的存在。
錯位發展的好處是——邦泰所在中西部二線城市，猶如進入“無人區、低競爭”狀態。
一則地產全國主力軍幾乎不會重倉或是點狀機會進入，二則前期規模民營房企爆雷后幾乎是0拿地，三則中西部本土都是小微房企，無論產品力、資金力還是后市信心都普遍不足，導致很少批量拿地。
三者結合起來，中西部二線城市這2年正處于“競爭少，對手少、溢價少”狀態，邦泰很多拿地都是底價拿地。
另一方面，不僅僅是一線強二線城市需求旺盛，中西部二線城市核心和潛力區域連續幾年沒有供地，周邊二手房改善需求累計巨大，加上新規產品更能刺激購房者換房下場。
所以綜合看，中西部二線城市戰場，需求側與供給側都是雙重利好，而邦泰就是吃下這個戰略空窗期、好產品空窗期。
邦泰都猶如進入“無人之地”或是在中低競爭格局中能夠迅速從“外來狼”變身“本地虎”，在當地持續遙遙領先。
比如邦泰在昆明2025年前三季度市占率就高達25%左右，領先第二名一倍左右。
截至?2025?年?11?月底，邦泰已在全國?11?省?39?城布局，其中二線城市貢獻超60%的銷售額。
中西部二線城市，開始成為邦泰逆勢增長的核心引擎！
其二、趁著中西部二線城市戰略性新品“空窗期”，邦泰在二線城市閃電連環落子，借機深耕，在南昌、昆明、南寧、重慶等二線城市密集拿地，比如南寧?"六子連城"，快速提升市占率。
目前邦泰不僅是四川一哥，更是西南區域市占率TOP1。
整體對比看，中海向左，邦泰向右，各有各戰場！
3
拿地塊頭大而猛VS小而美
在行業下行期和經濟下行，邦泰的中西部二線城市與頭部央國企扎堆的一線和強二線城市相比，基本面上，肯定一線城市更安全，擁有更高去化率、容易打造現象級產品和全國銷冠。比如保利廣州面粉廠11月創造108億全國單盤銷冠之后，華潤深圳12月又創造130億的全國單盤新銷冠。
也因此，邦泰與中海在不同的戰場也有不同的打法。
1，中海拿地：大而猛，必須主城區，高改善
以中海為例，中海拿地2024-2025年所獲地塊幾乎全部位于頂級城市的主城區，偏好高端改善型住宅，如北京石景山、上海靜安、深圳超總等，而且即使高溢價也在所不惜，比如2025?年在北京、上海等地以高溢價（最高?42%）獲取優質地塊！
從地塊大小看，中海在一線城市拿地幾乎都是“大塊頭、大金額、大規模”為主，單地塊投資金額普遍超50億。
事實上，全國平均看，2024年中海每宗地投資額平均約31.6億，而2025年上升到39.1億。
整個單幅地塊面積從數萬到數十萬平方米不等！
2，邦泰拿地：小而美、偏好城市新區或成長型板塊
邦泰拿地偏好就是3個字——小而美。
比如面積上，單地塊面積多在50-100?畝之間（約?3.3-6.7?萬平方米）；金額上都是中小規模為主，比如2024?年平均每宗地約?5?億，2025?年降至約?4?億。這樣的好處是可以在市場風云多變時能夠“高周轉、跑得快、一兩把或幾把就梭哈賣光了”！
快，就是致勝法寶，更是安全法寶，尤其在中低能級樓市。
目前看，邦泰2025年拿地25宗中，單個項目投資規模幾乎都控制在?10?億以內。
其次，板塊上邦泰有一個偏好，即側重城市新區或發展中板塊，如重慶照母山、西安西咸新區、南寧青秀區！
這些區域拿地競爭性不太強，而且性價比極高，整個樓面價普遍在?2000-10000?元?/?平米區間！
綜合來看，邦泰?2025?年拿地策略可概括為"錯而勝，小而美、快而強”。
所以結果就是——2025年邦泰在行業銷售低迷期仍然出色完成了80-100%的遙遙領先的高去化率，成為邦泰區別于其他房企的核心競爭力。
4未來之路
應該說，無論是央企拿地王，還是民企拿地王，都代表了他們對未來、對自己的信心。
這在低迷下行和悲觀樓市下，中海，邦泰是行業的信心守護者！
當下看，中海憑借央企優勢和2.9%的超低融資成本，持續鞏固"一線城市拿地之王"地位，拿地強度0.416，2025?年前11月拿地額已超?2024?全年，整體算是積極進取、決戰未來的姿態。
中海這2、3年的進取態，充分顯示出中海對市場、對一二線城市結構性機會的高度認可。
邦泰，非上市非央國企，硬是在行業下行期，民企困頓期、在二線城市基本面稍弱時，硬是憑借“有限資金”、產品自信、銷售自信、滾動發展”實現了"民營房企拿地面積一哥"新身份以及2025年前11月實現銷售同比大增90%。
應該說，即使眼下中國房地產進入“10家頭部房企+10大核心城市”領銜戰場收縮式、結構化分化大發展的格局，但頭部央國企不可能吃下整個中國房地產，類似邦泰這樣看準區域城市“錯位發展”戰略空窗期，憑借產品領先與深耕領先，依舊能夠走出一片天地。
小結
作為2025年拿地雙雄，勢必后續會在2026年供貨和銷售充滿期待。
但眼下基于2026年中央著力穩定房地產市場的政策大基調，不排除2026年房地產繼續適度下探，加上目前全民預期樓市下行的共識，如果沒有大救市，2026年的確不容樂觀。
在這樣一個預期下，無論是央企拿地王中海，還是民企拿地王邦泰，也不能過度自信，整個房地產的風險壓力已從過去向三高民營房企（恒大、碧桂園、融創）、再向混合所有制（綠地、萬科），如今正向央國企蔓延（華僑城地產，五礦地產）。
在這樣一個背景下，一旦2026?年市場持續低迷，中海870億巨額土地投資回報周期可能延長，影響ROE，導致盈利能力繼續下滑，同時，局部項目去化緩慢；
同樣，邦泰2026年也是關鍵考驗期，風險在于過快擴張和資金錯配，若市場持續低迷，相對進取拿地策略可能變為?"現金流安全考驗"……所以，迎戰2026年，中海與邦泰，雖各有活法，打法和優勢，但仍需在前進時飽含危機意識，前瞻在各自勢力戰場積極調整應變，方能在2026年繼續逆勢穩健成長！
期待他倆2026年，繼續精彩！
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