包頭市九原區綜治中心始終秉持以人民為中心的發展思想，將“小事不小辦、實事辦扎實”的工作理念貫穿矛盾糾紛化解全過程，聚焦群眾急難愁盼問題，充分發揮調解在社會治理中的基礎性作用，成功化解多起民生領域矛盾糾紛，為轄區和諧穩定筑牢堅實防線。本文將通過一起房屋租賃合同糾紛的化解案例，剖析調解工作技巧，提煉可復制推廣的經驗做法。
基本案情
租賃轉買賣遇阻引發款項爭議
這起糾紛的雙方當事人為任某某與辛某某，糾紛源于長達十余年的房屋租賃及中途變更的買賣意向。2014年9月，任某某與辛某某達成租賃協議，承租辛某某位于九原區文明路十號街坊某小區的房屋，雙方約定年租金1.3萬元，且租金包含取暖費用。此次租賃關系持續穩定，為雙方后續的合作意向奠定了基礎。
2019年5月14日，任某某因長期居住對該房屋產生購買意愿，雙方經協商后補簽購房協議。次日，任某某便按照協議約定將86萬元購房款全額轉入辛某某賬戶，展現了購買房屋的誠意。然而，在后續辦理房屋過戶手續時，雙方發現該房屋無產權證書，不具備法定交易條件，買賣事宜被迫擱置。考慮到任某某仍有居住需求，且雙方此前租賃關系良好，經友好協商一致，決定恢復租賃關系。
為明確后續權利義務，雙方重新簽訂租賃合同，約定自2019年9月30日起，年租金降至8000元，同時調整取暖費承擔方式，由任某某自行承擔。針對此前已支付的86萬元購房款，雙方約定將其中8萬元作為預付房租，后續年度租金根據租賃時長從該筆預付房租中逐次扣減，剩余購房款辛某某已逐步退還任某某。2025年8月31日，雙方協商一致終止租賃關系，但在結算預付房租時產生爭議，經任某某自行核算，認為辛某某尚余3.4萬元預付房租款未退還，而辛某某對該金額持有異議，雙方多次溝通無果后，任某某向九原區綜治中心申請調解。
調解過程
精準施策搭建溝通橋梁化解分歧
九原區綜治中心接到該調解申請后，高度重視這起涉及民生的糾紛，第一時間啟動調解程序，秉持“客觀公正、耐心細致、依法依規”的原則，分步驟推進糾紛化解工作。
全面摸清案情 掌握爭議焦點
調解員首先聯系辛某某到調解四室領取相關材料，并耐心傾聽其對事件經過的描述。辛某某表示，任某某確實租賃房屋至2019年，當年雙方達成購房意向后，后因任某某自身資金不到位導致買賣未成，雙方才改為繼續租賃，租金從購房押金中抵扣。調解員敏銳察覺到雙方對購房款金額、款項性質及抵扣方式的表述存在差異，這正是糾紛的核心癥結。為避免片面采信一方陳述，調解員隨即與任某某取得聯系，核實相關細節，詳細記錄雙方對案件事實的不同表述，梳理出“購房款金額認定、預付房租抵扣時長、剩余款項核算”三大爭議點，為后續調解找準方向。
搭建溝通平臺 促進理性對話
考慮到雙方此前有長期良好的合作基礎，且糾紛本質為款項結算爭議，并無根本性對立矛盾，調解員決定組織雙方當面調解，為其搭建直接溝通的橋梁。調解前，調解員分別與雙方進行單獨溝通，一方面向任某某說明辛某某對款項金額的異議點，引導其提供購房款轉賬記錄、歷次租金抵扣憑證等關鍵證據；另一方面向辛某某釋明任某某的訴求依據，提醒其梳理租賃期間的租金結算明細。2025年10月10日，雙方當事人如約到場參與調解，調解員首先明確調解紀律，強調“擺事實、講證據、講道理”的溝通原則，隨后讓雙方依次陳述訴求及依據，并有序展示相關證據。
依法核算款項 促成達成共識
在厘清基本事實后，調解員聚焦核心的款項結算問題，結合雙方簽訂的租賃合同及相關法律規定，逐一核對租賃時長、年租金標準、取暖費承擔情況及預付房租抵扣明細。調解員向辛某某詳細說明核算過程及依據，辛某某對核算結果表示認可。隨后，調解員圍繞退款期限問題與雙方溝通，考慮到辛某某當前的資金周轉情況，在征得任某某同意的基礎上，提出分期退款的方案，最終雙方就退款事宜達成一致。
調解結果
分期退款定分止爭案結事了
經九原區綜治中心調解員的耐心調解，雙方當事人自愿達成調解協議：辛某某于2026年6月28日前，分三期向任某某退還剩余預付房租款3.4萬元。協議簽訂后，雙方當事人均表示認可，任某某對調解結果滿意，辛某某也承諾將按時履行退款義務，這起持續多月的款項爭議最終得到圓滿解決。
適用法律
明晰權利義務筑牢調解根基
本案調解過程中，調解員始終以法律為依據，精準適用相關法律規定，為糾紛化解提供堅實的法律支撐。其中，核心適用的法律條款為《中華人民共和國民法典》第七百二十六條關于房屋承租人優先購買權的規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。”
雖然本案中房屋買賣因無產權證未實際履行，但調解員在調解過程中向雙方釋明該條款，明確了出租人與承租人在房屋買賣中的權利義務，既讓任某某了解到自身作為承租人的優先購買權，也讓辛某某清楚出賣房屋時的通知義務，為雙方后續恢復租賃關系及款項結算的協商奠定了法律認知基礎。同時，針對租金支付、預付房款抵扣等租賃關系中的核心問題，調解員結合《中華人民共和國民法典》合同編中關于租賃合同的相關規定，明確雙方權利義務，確保調解協議的合法性與有效性。
典型意義
提煉“三步調解法”提升糾紛化解效能
這起房屋租賃合同糾紛的成功化解，不僅解決了當事人的實際問題，更積累了民生領域矛盾糾紛化解的寶貴經驗。九原區綜治中心在長期實踐中，逐步提煉出“精準摸排—靶向溝通—依法促成”的“三步調解法”，有效提升了矛盾糾紛化解質效。
精準摸排 摸清“病灶”是前提
矛盾糾紛化解的關鍵在于找準根源，若僅聽一方之詞，極易陷入“公說公有理，婆說婆有理”的僵局。九原區綜治中心始終堅持“不偏聽、不偏信”，接到調解申請后，第一時間分別與雙方當事人溝通，全面了解事件經過、訴求主張及爭議焦點，同時引導當事人提供轉賬記錄、合同協議、結算憑證等關鍵證據，通過“聽陳述、核證據、理脈絡”，精準鎖定糾紛“病灶”，為后續調解制定針對性方案提供依據。本案中，正是通過核實銀行流水，及時糾正了辛某某的記憶偏差，為款項核算掃清了障礙。
靶向溝通 搭建“橋梁”是關鍵
很多民生糾紛并非不可調和，而是缺乏有效溝通的渠道，導致小矛盾演變成大分歧。九原區綜治中心充分發揮“第三方”優勢，一方面在單獨溝通中傾聽當事人的情緒訴求，做好情緒疏導和法治宣講，引導當事人理性看待爭議；另一方面組織雙方當面調解，明確溝通規則，讓雙方能夠“擺事實、講證據、講道理”，避免情緒化爭執。同時，針對爭議焦點，結合證據和法律規定逐項剖析，讓當事人清楚自身權利義務，增強調解的說服力。
依法促成 筑牢“底線”是保障
調解并非“和稀泥”，必須以法律為底線，確保調解協議合法有效，才能真正實現“案結事了”。九原區綜治中心調解員均具備扎實的法律知識和豐富的調解經驗，在調解過程中始終堅持依法調解，向當事人釋明相關法律規定，結合法律規定和案件事實核算相關款項、明確權利義務，確保提出的調解方案既符合法律規定，又兼顧雙方實際情況。同時，引導雙方簽訂規范的調解協議，明確履行期限、違約責任等關鍵內容，必要時協助當事人申請司法確認，增強協議的強制執行力，從根本上化解矛盾隱患。
